Mua bán nhà đất qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?

Mua bán nhà đất qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?

 

Theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai thì việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản và bắt buộc công chứng, chứng thực tại các phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Hiện nay, ở hầu hết các Ủy Ban cấp xã đã chuyển chức năng này cho các phòng công chứng, văn phòng công chứng tại địa phương. Như vậy, các hình thức lập văn bản ký giấy tay không công chứng, chứng thực trong đó có cả hình thức lập vi bằng đều không đảm bảo quy định về hình thức giao dịch nhà đất như trên.

Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thực chất chỉ là việc Thừa Phát Lại ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, giấy tờ nhà đất giữa bên bán và bên mua, chứ không có giá trị thay thế công chứng, chứng thực. Vi bằng thường được các bên lựa chọn lập khi nhà đất chưa có giấy chứng nhận hoặc diện tích quá nhỏ không đủ để tách thửa nên các bên không thể công chứng. Và vi bằng cũng không phải là giấy tờ hợp lệ khi nộp hồ sơ đăng bộ sang tên.

          Từ các quy định pháp lý như trên, Luật sư không khuyến khích các bên thực hiện việc giao dịch thông qua hình thức lập vi bằng hoặc mua bán giấy tay, để tránh các rủi ro không đáng có.

 

          Nếu như trường hợp đã giao dịch nhà đất bằng vi bằng hoặc giấy tay thì xử lý như thế nào?

Trường hợp 1: nếu nhà đất đã có Giấy chủ quyền hoặc đã đủ điều kiện tách thửa sang tên thì người mua cần ngay lập tức liên hệ với chủ đất để tiến hành ký kết hợp đồng có công chứng hợp lệ.

Trường hợp 2: nếu nhà đất chưa có Giấy chủ quyền thì người mua lựa chọn: i) một là người mua chấp nhận giữ nguyên giấy tờ tay (đợi khi nào đạt điều kiện thì ký kết hợp đồng như trường hợp 1 nêu trên) nhưng có thể đối mặt với các rủi ro tiềm ẩn có khả năng tranh chấp trong tương lai hoặc ii) hai là đàm phán nhận lại tiền.

Trường hợp 3: nếu nhà đất đã có Giấy chủ quyền nhưng chưa đủ điều kiện tách thửa sang tên thì người mua có thể lựa chọn: i) chấp nhận giữ nguyên giấy tờ tay và đối mặt với các rủi ro tiềm ẩn có khả năng tranh chấp trong tương lai hoặc ii) hai là đàm phán nhận lại tiền, hoặc iii) ba làm thủ tục theo hướng đăng ký đứng tên đồng sở hữu tài sản.

Trường hợp 4: nếu có xảy ra tranh chấp với chủ đất có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền và sẽ có hai trường hợp như sau:

+ Thứ nhất: nếu nhà đất đã có đủ điều kiện để giao dịch theo pháp luật và bên mua đã thanh toán ít nhất 2/3 giá trị nhà đất thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mà không phải thực hiện lại việc công chứng chứng thực.

+ Thứ hai: nếu thời điểm tranh chấp giải quyết tại Tòa án, nhà đất không đủ điều kiện giao dịch thì việc mua bán, chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu; khi đó, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi gây thiệt hại  phải bồi thường.